業(yè)內(nèi)人士:購(gòu)物中心餐飲配比不宜超40%
核心提示:在業(yè)內(nèi)人士祝林看來(lái),購(gòu)物中心餐飲發(fā)展還需緊貼趨勢(shì)。大餐廳未來(lái)在購(gòu)物中心不會(huì)成為趨勢(shì),目前,1000平方米的大餐廳很難做,反而三四百平方米的餐廳銷售、業(yè)績(jī)都表現(xiàn)得不錯(cuò)。祝林建議,20萬(wàn)平方米的商業(yè)項(xiàng)目餐飲控制在20%-30%,2000平方米以上的超級(jí)主力店餐飲數(shù)量保持在1-2家。同樣體量下的購(gòu)物中心,500-1000平方米的餐飲數(shù)量建議保持3-5家。
商業(yè)發(fā)展與競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,為了充分實(shí)現(xiàn)一站式消費(fèi)和多元化,在華潤(rùn)五彩城總經(jīng)理祝林看來(lái),餐飲業(yè)態(tài)逐漸從過(guò)去的配套從屬地位發(fā)展為購(gòu)物中心定位和調(diào)整的重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)容。去年,華潤(rùn)五彩城實(shí)現(xiàn)銷售額超6億元,利潤(rùn)率達(dá)到25%,祝林認(rèn)為,看似承租能力有限的餐飲與兒童業(yè)態(tài)卻是商場(chǎng)取得不錯(cuò)成績(jī)的主要原因。
餐飲時(shí)尚化
在電商和品牌同質(zhì)化的沖擊下,購(gòu)物中心為留住更多顧客,向承租能力低的餐飲業(yè)態(tài)拋去橄欖枝。祝林表示,餐飲在購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)比重日益增大,購(gòu)物中心也需攜手餐飲業(yè)態(tài)一并與時(shí)俱進(jìn)。
在祝林看來(lái),目前,購(gòu)物中心店鋪都十分重視產(chǎn)品的更新?lián)Q代和升級(jí),趨于向更加時(shí)尚的方向發(fā)展。各大購(gòu)物中心在吸引知名餐飲進(jìn)駐、豐富餐飲品牌的同時(shí),也積極在裝修效果等方面尋求創(chuàng)新和突破。同時(shí),一些餐飲中心也更加注重向時(shí)尚化方向調(diào)整。 除餐飲時(shí)尚化外,祝林表示,購(gòu)物中心的餐飲還需注重特色餐飲和本地餐飲結(jié)合,讓餐飲間的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)為品牌、文化、服務(wù)和創(chuàng)新的競(jìng)爭(zhēng)。
在華潤(rùn)五彩城,目前店鋪有200多家,餐飲店鋪有50多家,占比為25%,零售是30%多,零售、餐飲、兒童用品比例接近1:1:1.祝林表示,盡管餐飲拉動(dòng)客流,但也要嚴(yán)格控制尺度。祝林認(rèn)為,項(xiàng)目定位、區(qū)域因素、財(cái)務(wù)指標(biāo)、周邊業(yè)態(tài)的匹配是影響餐飲占比的重要考量指標(biāo)。
在祝林看來(lái),購(gòu)物中心餐飲業(yè)態(tài)發(fā)展的趨勢(shì),傳統(tǒng)項(xiàng)目占比不到20%;城市綜合體的餐飲數(shù)量和占比在加大;類似華潤(rùn)五彩城在北京五環(huán)外的區(qū)域型購(gòu)物中心,相應(yīng)的餐飲占比要大一些。祝林表示,一方面高比例餐飲業(yè)態(tài)能夠消化相當(dāng)一部分租賃的面積,減緩招商壓力;另一方面,充足的餐飲數(shù)量和比例能夠吸引、帶動(dòng)客流,盤(pán)活購(gòu)物中心。一些新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目餐飲占比有可能達(dá)到30%-40%.
不能脫離財(cái)務(wù)指標(biāo)
眾所周知,餐飲是讓購(gòu)物中心管理者又愛(ài)又恨的業(yè)態(tài)。祝林表示,即便餐飲對(duì)購(gòu)物中心客流有很強(qiáng)的拉動(dòng)作用,但餐飲業(yè)態(tài)的規(guī)模比例需要建立在保障項(xiàng)目租金收益和坪效指標(biāo)的基礎(chǔ)之上。
評(píng)估購(gòu)物中心業(yè)態(tài)的財(cái)務(wù)指標(biāo),需要看該業(yè)態(tài)的租金增長(zhǎng)空間。據(jù)祝林介紹,服飾零售業(yè)態(tài)毛利較高,租金承受能力也最強(qiáng),租金貢獻(xiàn)率最高。服飾類租金增長(zhǎng)部分主要依賴于營(yíng)業(yè)額的增長(zhǎng),以提成租金為主,在首期合約到期之后的租期里,租金的增長(zhǎng)速度要大于營(yíng)業(yè)額的增長(zhǎng)速度。而餐飲業(yè)態(tài)收取固定租金,實(shí)踐中雖然有好多項(xiàng)目也是采取固定租金加提成的方式,但經(jīng)營(yíng)到一定程度,特別是在這個(gè)區(qū)域相對(duì)穩(wěn)定之后,餐飲的營(yíng)業(yè)額增長(zhǎng)會(huì)遇到瓶頸。
同時(shí),餐飲業(yè)態(tài)的租期相對(duì)較長(zhǎng),一般在5-8年。祝林表示,華潤(rùn)五彩城一期對(duì)一至三層零售業(yè)態(tài)進(jìn)行大面積調(diào)整,但樓上幾家餐飲因租約原因還處在較低租金的水平。餐飲業(yè)態(tài)承租能力,整個(gè)毛利率在40%-60%,隨著從業(yè)人數(shù)的增多,固定租金能源消耗從而影響了利潤(rùn)。
祝林表示,目前購(gòu)物中心把餐飲分為大餐飲、中餐飲和小餐飲,大餐飲全天坪效在2.3萬(wàn)元,中餐飲與之相當(dāng),小餐飲在1.8萬(wàn)元。從收取的租金和銷售額監(jiān)控上看到,餐飲業(yè)態(tài)的承受租金最高不超過(guò)其銷售收入的18%.
提高餐飲業(yè)坪效
除控制合理尺度外,祝林認(rèn)為,購(gòu)物中心還需幫助餐飲業(yè)態(tài)提高坪效。在購(gòu)物中心進(jìn)行項(xiàng)目定位時(shí),就需規(guī)劃餐飲店鋪的面積和數(shù)量,做好主力店和非主力店餐飲區(qū)的區(qū)分與調(diào)整預(yù)留準(zhǔn)備。
購(gòu)物中心在實(shí)際招商過(guò)程中,需確保將來(lái)餐飲店鋪的實(shí)際銷售和租金收益,保證餐飲品牌的吸引力,要招一些接地氣的餐飲品牌。祝林表示,不僅餐飲品牌,購(gòu)物中心本身也需保證自身吸引力!叭A潤(rùn)五彩城每年會(huì)做大量針對(duì)餐飲店鋪的營(yíng)銷活動(dòng),公司出面組織一些大型團(tuán)購(gòu)活動(dòng),通過(guò)零售銷售小票滿額返餐飲代金券,刺激餐飲銷售。”
餐飲業(yè)態(tài)的管理也必不可少,祝林認(rèn)為,餐飲店鋪業(yè)績(jī)和運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)之間有很大關(guān)系。華潤(rùn)五彩城的管理人員會(huì)定期到餐飲區(qū)域檢查菜的出品服務(wù)和環(huán)境,會(huì)定期提出調(diào)整意見(jiàn),比如更換菜品、菜單。通過(guò)運(yùn)營(yíng)的活動(dòng)拉動(dòng)消費(fèi)。
在祝林看來(lái),購(gòu)物中心餐飲發(fā)展還需緊貼趨勢(shì)。大餐廳未來(lái)在購(gòu)物中心不會(huì)成為趨勢(shì),目前,1000平方米的大餐廳很難做,反而三四百平方米的餐廳銷售、業(yè)績(jī)都表現(xiàn)得不錯(cuò)。祝林建議,20萬(wàn)平方米的商業(yè)項(xiàng)目餐飲控制在20%-30%,2000平方米以上的超級(jí)主力店餐飲數(shù)量保持在1-2家。同樣體量下的購(gòu)物中心,500-1000平方米的餐飲數(shù)量建議保持3-5家。
來(lái)源:食品伙伴網(wǎng)